Valor Econômico
29 de Novembro, 2011
Martignoni: para cada R$ 100 investidos em fundos imobiliários, ele recebeu uma vez e meia a soma em dividendos e valor das cotas mais que quadruplicou
Os papéis listados na Bolsa de Valores relacionados a shopping centers não estão fazendo feio este ano. Os investimentos no setor, tradicionalmente vistos como defensivos em situações de alta volatilidade como a atual, tiveram resultados em média acima do índice Bovespa. Ações como as da BR Malls são recomendadas pelos analistas. Já os fundos de investimentos, cujos rendimentos nos últimos anos fizeram a alegria dos cotistas, encontram-se mais estáveis, em parte por estarem chegando a patamares mais razoáveis depois de picos de valorização. Mas também apresentam resultados positivos.
O movimento de abertura de capital dos shoppings foi iniciado em 2007. A fila foi aberta por Iguatemi e, na esteira dos R$ 550 milhões captados pela pioneira, vieram BR Malls e Multiplan, com R$ 605 milhões para cada um, General Shopping (R$ 273 milhões) e JHSF (R$ 432 milhões). A BR Malls fez uma segunda venda no mesmo ano, com captação ainda mais polpuda. A onda de capitalização, paralela à internacionalização do mercado, agradou tanto os acionistas que eles sustentaram nova rodada de vendas de ações em 2009, em um movimento que ajudou a financiar as estratégias de crescimento agressivas nos últimos anos. Um dos exemplos de expansão é o da General Shopping. "Desde o ingresso na Bovespa, a companhia, até a conclusão dos projetos em curso, deve superar 420% de crescimento em área bruta locável", descreve o diretor presidente Alessandro Veronesi.
Em 2010, foi a vez da Aliansce e, no início deste ano, da Sonae Sierra Brasil. Ambas encontraram o mercado já menos disposto. De lá para cá e negociaram papéis com preços abaixo das expectativas. Mas, no primeiro caso, a captação chegou a R$ 643 milhões e, no segundo, passou de R$ 475 milhões.
Este ano, embora a movimentação tenha arrefecido, os resultados do segmento são positivos, graças a atrativos como alta previsibilidade de receita e fluxo de caixa estável resultante de alugueis, estacionamentos e outros serviços, além de baixa dependência do dólar e do fluxo econômico mundial. Dos papéis disponíveis, só a BR Malls está no índice Bovespa, composto pelas ações mais negociadas no pregão. No último dia 22, por exemplo, os papéis movimentaram da empresa R$ 26 milhões e ficaram à frente de Bradespar, Pão de Açúcar e Lojas Americanas, enquanto as da Aliansce giraram R$ 12 milhões. Não é à toa que a BR Malls ganhou a atenção dos analistas. "Estou recomendando", diz Sandra Peres, da Coinvalores.
Indicadores como taxa de ocupação entre 98% e 99% favoreceram o desempenho do papel, que chegou a ser cotado a R$ 15, em fevereiro, mas em fins de novembro girava em torno de R$ 20. " De janeiro a novembro (dia 22), a valorização somou 12,94%, enquanto o Ibovespa caiu 18,79%", compara Leandro Martins, analista chefe da Walpires Corretora.
No mesmo período, explica, a Aliansce andou de lado, ganhando só 0,96% - embora sua apreciação, desde o lançamento, tenha atingido 54%. Outras não têm a mesma sorte. A General Shopping acumulava queda de 9% em 2011 e a Iguatemi, cujas ações abriram o ano a R$ 42, registrava baixa de quase 20%. "Mas, de modo geral o cenário do segmento é positivo, com toada de alta", registra Gustavo Pires, da equipe de análise da XP Investimentos. Ele observa, porém, que os resultados do terceiro trimestre apontaram uma situação sensível: o indicador de aluguel das mesmas lojas (SSR, na sigla em inglês), superando o de vendas nas mesmas lojas (SSS). "As empresas estão ajustando fortemente seus alugueis, mas as vendas dos lojistas estão desacelerando", diz.
Outros papéis que atraíram o interesse dos investidores nos últimos anos são os fundos de investimentos imobiliários (FIIs). O pioneiro foi o Pátio Higienópolis, em São Paulo, criado em 1999 e que ingressou na Bovespa em 2005. Hoje são cerca de dez listados na bolsa. Segundo José Diniz, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo, administradora dos fundos dos shoppings Pátio Higienópolis, Gran Plaza, de Santo André, e Via Parque, no Rio de Janeiro, de 2005 a 2010 a valorização do produto, de modo geral, chegou a 28% ao ano, considerando-se a média entre o rendimento em alugueis e a evolução do valor da cota. "Em 2011, houve maior estabilização no valor da cota. Mas a receita mensal de aluguel, mais a luva, tem se mostrado estável, crescendo um pouco", explica.
Os especialistas da empresa analisaram o desempenho de sete fundos de shoppings entre 2008 e outubro de 2011 especialmente para esta edição. Neste período, o retorno chegou a 10,89% ao ano na média ponderada entre eles. Os melhores resultados ficaram com o CSHG Brasil Shopping (17,66% a.a.), seguido pelo Pátio Higienópolis (16,65%), Parque Dom Pedro (13,67%, a partir de dezembro de 2009), Gran Plaza (6,99%) e West Plaza (6,94%, a partir de novembro de 2008).
Proprietário de cotas de participação em sete fundos imobiliários, três deles de shoppings centers, o economista Marco Antonio Martignoni entrou no negócio logo depois da inauguração de seu vizinho, o shopping Pátio Higienópolis, há mais de dez anos, e hoje é representante dos cotistas do fundo. Ele diz que para cada R$ 100 investidos, recebeu uma vez e meia o mesmo tanto em dividendos, enquanto o valor das cotas mais que quadruplicou. Também possui papéis do Brasil Shopping e do Parque Dom Pedro - e fez questão de conhecer cada um dos empreendimentos dos quais é sócio e sobre os quais se interessa. "Quem quer investir em fundos desse setor precisa olhar muito bem o que está ali dentro", diz. Sua lógica é simples e eficaz: se o shopping não vai bem, o investimento não é bom. "Um shopping não é operação imobiliária, é serviço", resume.
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